Наталья Пастухова: ипотечный залог и кредитование

incompoint.tv

2004 год

Наталья Пастухова, вице-президент, Европейский трастовый банк: ипотечный залог и кредитование

Чем отличается ипотечное кредитование от других видов кредитования прежде всего тем , что кредит выдается на приобретение жилья и кредит этот физическому лицу. Стоимость жилья по сравнению с годовым доходом заемщика, как правило в несколько раз превышает его. Обычно считается даже если взять доход заемщика, который при этом ни на что другое деньги не тратит, а только на жилье, то ему потребуется много лет , чтобы приобрести жилье. Поскольку заемщик не может ничего не трогать из заработанных средств так как он еще содержит семью. Ему требуется гораздо больший срок, чтобы накопить денежные средства на жилье, либо он может взять кредит. И чем дольше срок кредита, тем соответственно большую сумму он может взять, потому что он постепенно маленькими дозами выплачивает этот кредит. В результате специфика этого ипотечного жилищного кредита заключается прежде всего в его долгосрочном характере. Это как раз определяет и особенности обеспечения этого кредита и прежде всего определяет те риски, которые возникают у кредитора, который выдает этот кредит в какой-то определенный день. Заемщик в этот день становится собственником жилья, приобретает это жилье, а кредитор на протяжении длительного периода от 10 до 20, даже 30 лет получает этот кредит небольшими порциями.

И здесь у кредитора возникает сразу несколько рисков. Прежде всего риск того, что платежеспособность заемщика за это время может измениться и он может по каким-то причинам не захотеть или не сможет возвратить этот кредит. И соответственно кредитору необходимо такое обеспечение, которое бы все-таки стимулировало заемщика помнить о своем длительном долге.

Зарубежная практика выработала уже то, что является наиболее надежным обеспечением такого кредита это сама недвижимость. Которая была приобретена за счет кредитных средств. В нашем законодательстве точно такой же подход. Как правило, жилье, которое приобретено на средства кредита банка оно и становится обеспечением кредита. Причем даже в силу закона, даже если нет специального договора о ипотеке, регистратор сразу регистрирует залог на приобретение жилья, в случае если иное не предусмотрено залогом. Это обеспечивает права кредитора.

Если возникает ситуация, когда заемщик все-таки не возвращает кредит, что же происходит? Многие говорят, что банк должен иметь возможность отобрать жилье у заемщика, но в принципе нужно помнить о том, что банк имеет возможность лишь обратиться в суд на заемщика с просьбой обратить взыскания на заложенное имущество.

Вопрос поднимается о возможности реализации залога в виде жилья на сколько банк может реализовывать то обеспечение, которое у него есть по кредиту, именно это заложенное жилье.

Всем известно, что жилье это предмет особой социальной значимости и, выселить заемщика да еще с семьей и может быть с малолетними детьми, это достаточно жестоко выглядит в глазах общества и несправедливо. Тем более все сразу начинают вспоминать, что конституция обеспечивает каждому гражданину Российской Федерации право на жилье. Насколько это соотносится с ипотечным кредитом? Приобретя квартиру в кредит, заемщик сразу становится собственником этого жилья. Это большой плюс кредиту, в отличии от всех других схем – арендной, либо какой- либо другой покупки в рассрочку, когда заемщик долго копит или арендует жилье, выплачивает по частям, например, как существует в некоторых жилищно-накопительных кооперативах, а собственником становится только тогда, когда полностью все платежи выплатит, а до этого момента он реально рискует тем, что жилье не получит.

При ипотечном кредите он сразу становится собственником, но здесь возникает риск и у банка. Банк обеспечивает на протяжении всего срока кредита заемщика, а заемщик в будущем полностью с ним расплатился и вот как раз залог ипотека обеспечивает банку это право. Право это заключается в том, что в случае, если заемщик не платит по кредиту банк этот актив забирает.

Какие есть возможности для этого у банка. Банк, прежде всего, старается выяснить по каким причинам не погашается кредит , возможно, это временные финансовые затруднения, потеря работы или ухудшения здоровья. В принципе, очень многие из этих перечисленных вещей могут быть застрахованы. Банки используют систему страхования, в том числе страхование здоровья, жизни заемщика, даже полную потерю трудоспособности. Чтобы избежать ситуации, при которой заемщик вдруг потерял полностью трудоспособность, оказался не в состоянии больше получать такие доходы и в этом случае страховку за него выплачивает банк, и семья не сталкивается с проблемой, что ей придется выселяться. То есть есть такие стабилизаторы.

В том случае, если у заемщика временные финансовые затруднения банк может вступить с ним в переговоры, выяснить насколько долго он планирует не платить, как он может исправить сложившуюся ситуацию. И если выявляется, что заемщик может найти другую работу, то банк может пролонгировать срок кредита, не начислять повышенные проценты, дать какие-то льготы. Но возможности банка до определенной степени ограничены, потому что Центральный банк строго наблюдает за тем, чтобы банки вели очень строгую кредитную политику. И поскольку банк использует те средства, которые он принимает во вклады и от других физических и юридических лиц, банк не может раздавать кредиты, чтобы они не возвращались. Поэтому банк через какое-то определенное время должен создавать специальные резервы по просроченным кредитам. И эти резервы могут доходить до 100% от суммы кредита. И в этом случае, если образуются несколько таких кредитов и их становится много, то соответственно банк может просто разориться, и пострадают его вкладчики. Этого нельзя допустить и инструкция Центрального банка этого не допускает.

Что касается законодательства, до последнего времени закон об ипотеке декларировал возможность обращения взыскания на жилое помещение, которое является предметом залога по кредиту. Но в то же время существовали целый ряд положений Гражданского кодекса, Жилищного кодекса, и Гражданского процессуального кодекса, которые ограничивали возможность обращения взыскания на жилье, которое у заемщика является единственным жильем. С одной стороны это правильно. Это защита социальных прав граждан, но с другой стороны это по сути дела, говорит о том, что весь ипотечный портфель, миллионы кредитов, которые уже выданы, они по сути дела не обеспечены. Потому что, у большинства этих заемщиков это единственное жилье. И в этом случае, если банку не удается договориться с заемщиком, а о чем он может договориться? О том, что если заемщик понимает, что жилье слишком дорого для него, то он может продать с помощью банка жилье из-под залога другому физическому лицу. А на эти средства, допустим это первоначальный взнос, на ту часть кредита, которую он уже выплатил, он может приобрести себе другое жилье. Меньшее может быть по площади и меньшей стоимости соответственно, и переселиться туда со своей семьей. Это одна из форм договоренности между банком, которая снимает все возможные судебные издержки. Если оказывается, что заемщик упорствует и понимая, что он не прав все равно настаивает на своем и не платит по кредиту, банк вынужден обратиться в суд и это означает, что банк не может просто так забрать жилье и продать его самостоятельно, он обращается в суд с просьбой обратить взыскание на предмет залога. Суд рассматривает эту ситуацию достаточно подробно и если он считает, что банк, кредитор в данном случае, прав, то он выносит решение о необходимости реализации этого залога на публичных торгах.

Порядок этих публичных торгов строго определен законодательством, которое в определенной степени защищает и права кредитора и права заемщика. Но до последнего момента невозможно было обратить взыскание на жилье, которое является единственным жильем у заемщика. Сейчас противоречие снято. Активных участников рынка ипотечного кредитования , которые непосредственно с заемщиком сталкиваются каждый день, волнует ситуация, когда заемщик может оказаться на улице. Все-таки мы живем в более суровом климате, чем в Африке.

Очень много зависит от реализации законов и ипотечного законодательства от органов местного самоуправления. Они сейчас вправе создавать специальные фонды временного проживания, в которых они могут по нормам социального общежития отселять семьи тех заемщиков, которые оказались в этой крайней ситуации. Надо отдать должное, что наша статистика показывает, что таких семей пока что очень мало. И случаи, когда действительно отселяли семьи по нормам общежития в эти фонды временного проживания можно пересчитать по пальцам по всей стране. В нашем банке этого нет и в ряде банков, с которыми мы работаем таких случаев очень немного. Поэтому мы надеемся, что доля нерадивых или неудачливых заемщиков будет все время снижаться, но это тот риск, который существует и законодательству очень важно, что заемщики очень четко понимают, что права кредиторов надежно защищены законодательством. Почему это важно, потому что есть еще второй аспект, очень важный для развития ипотечного кредитования, это стоимость ресурсов. А стоимость ресурсов это по сути дела процентная ставка для заемщиков. Человек спрашивает, почему наши кредиты стоят 12 – 13% годовых в валюте или в рублях еще больше, а в Европе сейчас на уровне 3 – 4%?

Наши исследования показывают, что процентные ставки связаны с какими-то особенностями, прежде всего это социально-экономическое развитие страны. Это наличие или отсутствием инфляции. Поскольку у нас инфляция в национальном варианте может сказываться на стоимости привлекаемых ресурсов. А во-вторых, это источники долгосрочных ресурсов. Многие банки обладают ресурсами срочностью до полугода, но срочностью ресурсов которые были бы соизмеримы с кредитом на 20 - 30 лет нет. Это особенность ипотечного кредитования и мировая практика показывает, что для того, чтобы эти ресурсы привлечь создаются специальные инструменты, которые позволяют привлечь финансовые ресурсы это ценные ипотечные бумаги, которые позволяют привлечь эти ресурсы от заемщиков.

Ипотечные ценные бумаги или долгосрочные кредитные линии, которые можно получить от специальных фондов, от Агентства по ипотечному кредитованию, которое создано для этой цели. Банки, как кредиторы сейчас могут воспользоваться законом об ипотечных ценных бумагах, который вступил в силу в 2003 году. Но сейчас, в конце 2004 года внесены ряд поправок в этот закон, который существенно усиливает надежность этих ценных бумаг. А что значит, усиливается надежность ценных бумаг для инвесторов, тех держателей будущих ценных бумаг. Чем бумага рискованнее, тем больший доход хотел получить бы по ней инвестор. Если же инвестор, например это негосударственные пенсионные фонды, страховые кампании, инвестиционные кампании. Их задача вложить часть инвестиций на достаточно длительный срок на хороших, заведомо известных для него условиях. И в этом случае они заинтересованы вкладывать в ипотечные ценные бумаги. Срочность этих бумаг дольше, чем срочность других долговых инструментов, например корпоративных облигаций.

Очень важны последние новации, которые приняты в рамках пакета законов принятые в конце 2004 года. Доходы инвесторов, которые получаются по ипотечным ценным бумагам, имеют льготы по сравнению с другими ценными бумагами, например корпоративными облигациями. Инвестор платит не 24%, как установлено по ипотечным ценным бумагам, а 9% по бумагам, если они выпушены до 1 января 2004 года. Это, специальная льгота, для тех, кто пойдет пионером в этой сфере, будет первым выпускать ипотечные ценные бумаги. И те, кто их будет выпускать уже потом, после 1 января 2007 года все равно будут пользоваться льготой не 24% на инвестора, они будут платить с доходов по этим бумагам всего лишь 12%.

Банки кредиторы, получая эти денежные средства, могут увеличивать объем ипотечных кредитов в гораздо большей степени, чем сейчас они могут делать.

Ипотечные ценные бумаги это тот инструмент, который специально создается для кредиторов, которые выдают ипотечные кредиты для того , чтобы они могли эти бумаги продать на рынке капиталов и в качестве инвесторов могут выступать разные институциональные инвесторы. Это инвестиционные кампании, страховые кампании, негосударственные пенсионные кампании и просто физические лица.

Они обеспечены пулом тех ипотечных кредитов, которые выданы перед тем, как были выпущены эти ипотечные ценные бумаги. И пул этих ипотечных кредитов отличается по определенным параметров и стандартам, то есть инвестор, покупая ценную бумагу, точно знает, на какие цели выдан кредит, где находится эта недвижимость, где географически она расположена, кто зарегистрировал ее, кто выдал эти ипотечные ценные кредиты, какое соотношение кредита к залогу. Какая максимальная сумма кредита в этом поле.

Есть еще одна важная деталь по ипотечным ценным бумагам, она заключается в том, что ипотечные ценные бумаги обеспечиваются активами в виде ипотечных кредитов и эти активы, буквально очень четко связаны с этими ипотечными ценными бумагами. И в случае если банк кредитор, вдруг что то с ним случиться, вплоть до банкротства и из-за какой-то иной деятельности банка, то все сделано для того, чтобы держатели ипотечных ценных бумаг не пострадали. Они получают приоритетное право требования на этот обеспечительный актив – ипотечные кредиты. Что это значит? Это значит, что ипотечные кредиты, эти активы банков исключаются из конкурсной массы. То есть, если в обычной ситуации, когда организация, которая обанкротилась все активы, все что у нее есть, складывается в одну общую конкурсную массу, а кредиторы выстраиваются в соответствии с законом о банкротстве в определенную очередь, то для держателей ипотечных ценных бумаг создана специальная особая система, при которой те ипотечные кредиты, которые служат обеспечением ценным бумагам, которыми владеют эти кредиторы , выносятся, исключаются из конкурсной массы. Поэтому они как получали платежи, поступающие от заемщиков по кредитам, так они их и будут получать, независимо от судьбы эмитента.

Можно себе представить длинную цепочку: заемщик, который берет кредит у в банке и платит банку в соответствии с кредитным долгом на протяжении скажем 20 лет маленькими порциями проценты и частичку основного долга. В свою очередь банк, который выдал большую массу этих кредитов, он выпускает ипотечные ценные бумаги и продает эти ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке инвесторам – физическим и юридическим лицам – держателям этих ценных бумаг. И он уже служит по сути дела передаточным звеном между заемщиком, который платит платежи по этим кредитам и инвестором конечным, и соответственно получает за это небольшое вознаграждение за счет обслуживания этих платежей.

Если что-то случилось с самим банком, как эмитентом, выпускающим эти ценные облигации, то в этом случае пул ипотечных кредитов выносится за рамки общей конкурсной массы, который создается в соответствии с законом о банкротстве кредитных организаций. Специальный управляющий, конкурсный управляющий, который берет под особый контроль эту массу с ипотечными кредитами, передает в обслуживание другому ипотечному банку, который берет ее на свой баланс и продолжает выполнять функции первоначального кредитора-эмитента, либо эта ипотека распродается в результате торгов.

Есть еще одна форма обеспечения прав инвестора, это когда кредитор изначально создает некого специального агента, то есть некую дочернюю организацию. Или это ипотечный агент, которому изначально со своего баланса переводит эти ипотечные кредиты и выпускает ценные бумаги. Это некая такая кампания, в которой никто не работает, никто не числится, но которая управляется со стороны внешнего управляющего назначаемого специально.

Центральный банк контролирует деятельность банка кредитора, чтобы все было совершенно правильно. А служба по финансовым рынкам, она надзирает над тем, чтобы совершались выплаты и велась деятельность этой специально созданной маленькой кампании, которая занимается тем, что держит на своем балансе эти ипотечные активы и обслуживает ипотечные платежи по ипотечным облигациям. При этом в самой кампании нет специального штата, никого не находится. Все это осуществляется по договоренности.

Иногда возникали забавные совершенно парадоксальные вещи, когда органы опеки и попечительства буквально отказывались давать разрешение на покупку новой большей квартиры, в которой ребенок имел бы гораздо большую площадь, только потому, что эта квартира становилась предметом ипотеки. И они трактовали такую сделку как некий риск для ребенка и говорили, что пусть он лучше сейчас живет в коммунальной квартире и имеет 3 кв.м., но это его 3 кв.м. А в этой большой квартире, в которой может быть уже 100 кв.м., у него отдельная комната большая. Вот эта квартира может вдруг, в случае, если что-то произойдет с родителями, родители будут плохо себя вести, она может оказаться тем предметом реализации и ребенок лишиться своих прав. Новое законодательство ограничивает необходимость обращаться в органы опеки всем семьям , и только те семьи, которые лишены родительских прав, которые находятся на заметке органов опеки и попечительства, как родители, которые не справляются со своими родительскими обязанностями обращаются в органы опеки. На них надо обращать внимание, а не на миллионы российских семей, которые потенциально готовы были бы улучшить свои жилищные условия.

Человек, платящий платежи по ипотечному кредиту может сразу вычитать их через бухгалтерию из своей заработной платы, что для него очень удобно.

Налоговые льготы стали удобнее и в любом случае больше, чем были раньше.

Раньше налоговые льготы были для продавца квартиры. Если продавец квартиры продавал свою квартиру, то налоговые льготы он получал только в случае, если эта квартира у него была не менее 5 лет. Сейчас достаточно, чтобы она у него была 3 года и соответственно сумма этой налоговой льготы 1 миллион рублей. Он может сразу получить по нему возмещение из налоговой инспекции, то есть он ее по сути дела может не выплачивать.

А ипотечный кредит берет уже не продавец квартиры, а покупатель. У покупателя тоже возникала ситуация, что с одной стороны, согласно уже действующему законодательству платежи по ипотечному кредиту не должны входить в налогооблагаемую базу, но несколько лет работала система, при которой эти платежи вычитались уже через год. То есть сначала человек должен был полностью проплатить деньги и только через год, подав налоговую декларацию, льготы ему возвращались, что в условиях инфляции затратно. В общем, было это для человека гораздо менее удобно, чем сейчас, когда, те платежи, которые человек платит в счет процентов по основному долгу и основной суммы долга вычитается уже сразу, из той части заработной платы, которая идет в подоходный налог. Что для него удобней, и более того, и для банков очень важно, чтобы все заемщики имели достаточно белую, легальную зарплату. И такая система, как раз стимулирует заемщиков на то, чтобы они получали белую зарплату.

До последнего времени за нотариальное удостоверение, договора об ипотеке необходимо было платить 1,5% от суммы оцениваемого имущества, а сейчас это будет фиксированная плата. И в этом случае у участников сделки не будет возникать такого соблазна, как занижать стоимость сделки, делать некие фиктивные цены на продаваемое жилье.

Уважаемый гость, вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Чтобы оставить комментарий или задать вопрос, пожалуйста авторизируйтесь или зарегистрируйтесь.

Статистика сайта

Персоны
101
Видеофайлы
1112
Текстовые версии
421
Словарные статьи
189
Организации
70
Мероприятия
22